Mittwoch, 26.06.2019
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Häusliches Arbeitszimmer als Steuerfalle

Dass ein häusliches Arbeitszimmer bei der Veräußerung der Immobilie schnell zur Steuerfalle werden kann, verdeutlicht das nachfolgende Beispiel:

Beispiel

Der ledige Syndikusanwalt M ist (hauptberuflich) in einem mittelständischen Industrieunternehmen angestellt und (nebenberuflich) als Rechtsanwalt selbstständig tätig. M hat mit Wirkung zum 01.01.2014 eine Eigentumswohnung (160 m2 Nutzfläche) für 150.000 EUR erworben. Einen Raum (16 m2) nutzt er als häusliches Arbeitszimmer für seine nebenberufliche Tätigkeit als Rechtsanwalt. Im Rahmen der Einnahmen-Überschussrechnung hat er 1.250 EUR als Betriebsausgaben geltend gemacht.

Beachten Sie | Ein Syndikusanwalt kann für sein häusliches Arbeitszimmer grundsätzlich nur den begrenzten Betriebsausgabenabzug geltend machen (BFH 13.04.2010, Az. VIII R 27/08).

Mit Wirkung zum 31.12.2015 wurde die Wohnung für 200.000 EUR verkauft. Die Veräußerungskosten (Makler etc.) haben 4.000 EUR betragen.

Frage: Muss M einen Veräußerungsgewinn versteuern?

Der Veräußerungsgewinn ist nur steuerpflichtig, wenn die Eigentumswohnung entweder dem Betriebsvermögen (anteilig) zuzuordnen ist oder ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.

9.1 Arbeitszimmer im Betriebsvermögen

Nach den Einkommensteuerrichtlinien (R 4.2 Abs. 7 S. 1 EStR) gehört das Arbeitszimmer grundsätzlich zum notwendigen Betriebsvermögen, da es ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke genutzt wird. Eine Ausnahme besteht allerdings bei Grundstücksteilen von untergeordnetem Wert. Nach § 8 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) müssen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn ihr Wert nicht mehr als 1/5 des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 EUR beträgt.

Das häusliche Arbeitszimmer umfasst vorliegend nur 10 % der gesamten Nutzfläche. Da darüber hinaus auch die nominelle Wertgrenze von 20.500 EUR unterschritten ist, ist das Arbeitszimmer im Ergebnis nicht (zwingend) als Betriebsvermögen zu behandeln.

PRAXISHINWEIS | Aufwendungen für einen eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteil sind auch dann als Betriebsausgaben abzugsfähig, wenn der Grundstücksteil wegen seines untergeordneten Werts nicht als Betriebsvermögen behandelt wird (R 4.7 Abs. 2 EStR).

 

9.2 Privates Veräußerungsgeschäft

Im zweiten Schritt ist zu prüfen, ob ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Die Veräußerung der Eigentumswohnung erfolgte innerhalb der gesetzlichen 10-Jahresfrist. Dies ist steuerlich allerdings insoweit unbeachtlich, als eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgte. In Bezug auf das Arbeitszimmer greift diese Regelung nicht, da hier eine betriebliche Nutzung und somit keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgte. M muss demzufolge einen (anteiligen) Veräußerungsgewinn versteuern:

Ermittlung des Veräußerungsgewinns

Veräußerungspreis (10 % von 200.000 EUR)

20.000 EUR

- Veräußerungskosten (10 % von 4.000 EUR)

     - 400 EUR

- Anschaffungskosten (10 % von 150.000 EUR)

- 15.000 EUR

= Veräußerungsgewinn

   4.600 EUR

Beachten Sie | Grundsätzlich sind die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten um den auf das häusliche Arbeitszimmer entfallenden Teil der Absetzungen für Abnutzungen zu kürzen. Nach einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums (05.10.2000, Az. IV C 3 - S 2256 - 263/00, Rz. 39) sind die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten allerdings nicht zu kürzen, wenn die Aufwendungen für das Arbeitszimmer nicht oder nur begrenzt berücksichtigungsfähig waren.

Ergebnis: M muss einen Veräußerungsgewinn von 4.600 EUR versteuern. Vergleicht man diesen Betrag mit den steuermindernden Aufwendungen für das Arbeitszimmer (1.250 EUR pro Jahr) wird die „unglückliche“ Gestaltung deutlich. So würde sich beispielsweise bei einem Steuersatz von 35 % eine steuerliche Mehrbelastung von 735 EUR ((4.600 EUR ./. 2.500 EUR) x 0,35) ergeben.

Eingestellt am: 25.05.2016